“新冠”疫情再次引发人们关于“宜居空间环境”的思考
时间: 2020-05-03 22:06:25     来源: 江苏象数文化创意有限公司

2020年春，“新冠”疫情席卷华夏大地，九州忧心，人人牵挂。自1月23日武汉封城，到2月10日全国企事业单位陆续复工，中国经济整整停摆了15天。 15天中，全国所有的景点、影院关闭，所有的娱乐场所、大中型商超及各类街区门店关闭。大中小学延期开学，企事业单位延期复工......。各地通过管控，减少人员流动、避免不必要的聚会。一时街巷冷落，寂静和恐慌笼罩每一个城市。

我们每个人的生活、每一座城市的秩序、国家的经济运转，都遭到了建国以来史无前例的巨大挑战。 在祈愿天佑中华、战胜灾难的同时，我们也看到，中国的产业经济遭受疫情重创的同时，也倒逼出各行业的一场变革。

从房地产行业而言，2003年，“非典”疫情在广东发生，并迅速扩散至东南亚乃至全球。疫情蔓延期间，单香港淘大花园社区一栋公寓（E座），就有超过100人受到感染，香港政府当局相信，疾病的传播主要与房屋结构设计有关（数据来源：百度新闻）。由此，引发了一场全国关于“住宅郊区化”及“宜居空间环境”规划设计大讨论。

2020年“新冠”疫情，让“住宅郊区化”及“宜居空间环境”的讨论再次引起人们的关注。“新冠”疫情，能否真正改写房地产业的价值标准，重塑置业思维方式，我们不妨从“非典”及“新冠”两次疫情对应的房地产发展阶段状况寻迹探析。 一、“非典”并未促成“住宅郊区化”快速发展，但在一定程度上影响了中国城市规划的方向。

“非典”爆发时，处于中国经济总量及城市化扩容上升期。除一线及部分二线城市外，大部分的中国城市基础发展水平不高、城市规模相对小。 中国的房地产行业刚刚渡过“1998年房改”过渡期，进入行业“稳定发展阶段”，但大部分城市房地产处于起步发展期。此阶段，市场潜在需求基数大，市场呈现“供需两旺”的稳定态势。房地产土地供应集中在传统城市中心区域，住宅市场供应以满足基本居住需求的产品为主，市场主导需求为“刚性需求”，地段、城市配套资源、户型面积及房屋总价为置业主要考量点。

“非典”疫情爆发，引发了人们对于“住宅郊区化”及“宜居空间环境”的讨论。但是“有环境、有空间、有品质”的郊区，受城市资源、交通配套及私家车拥有量等因素影响，生活工作的便利性需求无法满足。加之，住宅市场“改善型”需求基数低，因此，疫情并未推动“住宅郊区化”的快速发展。能形成的一些郊区化住宅需求，多在一线、二线城市，且以“度假和养老”需求为主。

但不可否认的是：

第一，“非典”时期，传统中心区域土地集约化供应，住宅市场供需两旺，人口快速向中心城区聚集，推动了中心城区高密度和高容积率住房的供应。这为此后所谓的“城市病”的发生埋下了隐患。 第二，“非典”并未促成普遍意义上的“住宅郊区化”的大发展，但在一定程度上推动了中国城市规划方向上的调整。 

二、“非冠”疫情，将改写房地产业的价值标准，重塑置业思维方式，“地段”黄金定律也许要附上“宜居”二字。

相较于“非典”时期，中国已成为“世界第二大经济体”，城市化率接近60%。2003年至2019年，全国房地产开发住宅竣工面积增加了近100亿平米（数据来源：国家统计局历年数据统计/笔者整理），如果按105平米/套测算，住宅增加量达9500万套。中国城镇住宅总量从1978年的3100万套，增加到了3.03亿套（截止2017年的统计数据）。

排除地域性市场差异和供需结构的不平衡，目前，房地产市场不管从规模总量还是市场成熟度，都非“非典”时期房市所能企及。另外，目前中国城镇大概70%的人口居住在自住房里，有的人名下二套房、三套房比比皆是。存量房时代的来临，让房地产市场从“居住主义”、“产品主义”时代向“人文主义”时代过渡。改善型居住需求基数逐步放大，甚至成为未来市场的主体。

另外，中国城市化进程以每年约1%的速度递增，相较于发达国家70%的城市化率，可以预见，城市化进程形成的住宅需求，至少还会保持房地产10年的黄金或白银期。 本次“非冠”疫情形成的“危机”远超于非典时期。加之目前绝大部分城市中心区域配套资源承载力日显不足，交通拥堵、人口密度大、空间环境各类污染加剧，也将在一定程度上加快“改善型”需求的进场速度，近郊、健康型、低密度住宅将会是置业首选。

近郊城市资源及交通配套的不断完善，以及私家车的普及率，特别是三四线城市，原本以“距离”为衡量标准的地段价值，逐步被以“时间”为衡量标准的空间价值替代，近郊城市低密度住宅将不断升温。 一场疫情，也许将改写房地产业的价值标准，重塑置业思维方式，房地产“地段”黄金价值定律也许要附上了“宜居”二字。